임대소득

임대소득에 칼대려고 했는데..첫해부터 과세정상화 삐긋 전·월세 확정일자 자료 빈약
정확한 소득 집계에 한계
국세청 "참고자료로 활용"
월세공제 자료도 활용도 떨어져

이데일리 | 김동욱 | 입력 2014.05.08 06:01

[이데일리 김동욱 기자] 정부가 지하경제 양성화 차원에서 실시하려고 했던 임대소득 과세 정상화 방침이 시행 첫해부터 삐끗거리고 있다. 올해 역시 정부가 임대소득이 있는데도 세금을 내지 않는 집주인을 파악하기가 현실적으로 쉽지 않기 때문이다. 뒤집어 얘기하면 전·월세 놓고 있는 집주인으로선 세 부담에서 벗어날 수 있게 된 것이다.

◇ "확정일자 자료 참고자료로 활용"


국세청은 8일부터 임대소득세 신고 안내서를 발송할 예정이다. 대상자는 31만명 안팎으로 추정된다. 국세청은 매년 종합소득세 신고기간인 5월에 임대소득이 있을 것으로 추정되는 집주인에게 신고 안내서를 보낸다. 월세는 2주택 이상 보유자를 기본으로 하지만 1주택자라도 기준시가 9억원을 넘으면 대상이 된다. 전용면적 85㎡를 초과하거나 기준시가 3억원을 넘는 주택을 3채 이상 보유하면 전세 보증금에 대해서도 과세한다.

정부의 고민은 이처럼 과세기준은 있지만 세금을 내야 할 과세 대상자를 가려내기가 현실적으로 어렵다는 데 있다. 국세청이 집주인들의 임대소득을 파악할 마땅한 방도가 없기 때문이다. 국세청은 그동안 '주택 보유 현황' 자료를 바탕으로 다주택자와 고가주택 보유자에게 신고 안내서를 보냈다. 적어도 한 채는 전·월세를 놓아 임대소득이 있을 것이란 추정에 따른 것이었다. 그러나 집주인의 자진 신고에 의존하다 보니 실제 세금을 내는 사람은 미미했다. 2012년의 경우 신고 안내를 받은 34만명 중 실제 세금을 낸 사람은 8만3000여명에 그쳤다.

국세청은 임대소득이 있는 과세 대상자를 정확하게 가려내기 위해 올해부터 전·월세 확정일자 자료와 월세 소득공제 자료를 활용하기로 했다. 지난 3월에는 국토교통부로부터 지난 한 해치 전·월세 확정일자 자료 137만건을 건네받았다. 특히 올해는 2주택 이상 보유자 중 임대소득이 2000만원이 넘는 집주인과 3주택 이상 보유자에 한해 확정일자 자료를 활용하기로 했다.

문제는 올해 역시 과세 대상자를 가려내기가 쉽지 않다는 점이다. 가령 지난해 확정일자 자료 137만건 중 월셋값이 167만원(연 2004만원)을 넘는 경우는 총 4857건(0.9%)이었다. 그러나 올해 당장 이들에게 세금을 걷기는 어렵다. 지난 한 해치 자료로는 이들의 연간 임대소득을 정확하게 파악하기 쉽지 않기 때문이다. 예를 들어, 지난해 6월 확정일자를 받았다면 국세청은 6개월간의 임대소득만 추정할 수 있을 뿐이다. 추정치만 가지고 과도하게 세무조사를 벌일 경우 국민 불안감을 야기할 수 있어 국세청이 적극적으로 나서기 어려운 점도 걸림돌이다.

월세 소득공제 자료 역시 현재로선 활용도가 낮다. 기존에 쌓인 자료가 얼마 되지 않는데다 월세 소득공제 대상자 확대 방안을 담은 법안 역시 일러야 6월 이후에나 시행돼 세원 자료로선 아직 미흡하다는 것이다. 국토부 관계자는 "월세 소득공제 자료 역시 쌓이면 집주인의 임대소득을 파악하는 수단으로 활용될 수 있겠지만 현재로선 제한적인 게 사실"이라고 말했다.

◇ 장기적으로 세원 자료 활용 방안 마련해야


물론 이는 제도적 장치 미흡에 따른 것이다. 하지만 앞으로 확정일자·월세 공제 자료가 쌓이게 되면 상황은 달라진다. 임대소득이 있는데도 자진 신고를 하지 않으면 앞으로는 세무 당국에 적발될 가능성이 훨씬 커진다는 얘기다. 그렇다고 해도 과세 정상화 방침이 시행 첫해부터 삐끗거리게 된 것은 수집된 자료가 적은 이유도 있지만 확정일자 자료 등 세원 자료를 어떻게 활용할 것인지에 대한 구체적인 방법이 없기 때문이다. 국세청 역시 세원 자료 활용 방안에 대해 검토 중이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "확정일자 등 세원 자료를 어떻게 활용할 것인지에 대해서도 고민해 봐야 한다"며 "장기적으로 세원 자료 범위도 확대해야 정부의 과세 정상화 방침이 자리 잡을 수 있을 것"이라고 말했다.

과세 형평성 논란도 불가피해 보인다. 세원 자료가 충분하게 쌓일 때까지는 임대소득을 과세하려면 집주인의 자진 신고에 의존할 수밖에 없어서다. 아울러 임대소득 과세 정비 방식을 담은 소득세법 개정안이 6월 국회에서 논의되는 과정에서 주택시장이 한 차례 더 부침을 겪을 가능성도 배제할 수 없다. 정부는 연간 2000만원 이하인 집주인에겐 분리과세를 적용하는 등의 내용을 담은 소득세법 개정안을 6월 임시국회에 제출할 방침이다.

박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 "정부가 소규모 임대소득에 대해선 2년간 비과세하기로 했지만 집주인 입장에선 그동안 내지 않던 세금을 내야 하는 것에 거부감을 가지고 있다"며 "국회에서 임대소득세 과세 방안이 정해지면 단기적으로 주택시장에도 영향을 미칠 것"이라고 지적했다.

김동욱 (kdw1280@edaily.co.kr)