아파트 후분양

정부와 재벌의 짜고치는 고스톱 이제는 풀릴때도 됐다

아파트 시공후 사야지 시공전에 분양하는 제도는 빨리 사라져야 한다

 

새 아파트, 지은 것 보고 살 수는 없나?

KBS | 임주현 | 입력 2014.12.26 07:01 | 수정 2014.12.26 08:33

 

최근 경기도에서 신규아파트를 분양받은 40대 박 모 씨는 IT회사에서 근무한다.

하지만 틈만 나면 아파트 시공 관련 공부를 한다. 입주예정자 대표회의 활동을 위해서다.

건설사가 팸플릿과 모델하우스에 제시한대로 시공을 하는지 감시하려면 뭐라도 알아야한다는 생각이다. 박 씨와 함께 대표회의 구성을 준비하고 있는 다른 입주예정자들도 같은 생각이다.

입주예정자 대표회의를 구성해 건설 과정을 감시하겠다는 건데, 현실적 한계가 많지만 '가만히 앉아서 당하는 것'보단 낫다는 판단이다.

건설사가 초기 약속과 달리 구조를 슬쩍 바꾸거나 부실시공을 하는 경우가 많다는 생각 때문이다.

박 씨는 "입주자가 왜 이런 고생을 해야 하는지 모르겠다. 아파트를 다 지어놓고 분양을 하면 충분히 따져보고 살 텐데, 수억 원이 넘는 비싼 제품을 사면서 견본만 보고 산다는 게 말이 안 된다. 이젠 바뀔 때도 되지 않았느냐"며 답답해했다.

신규 아파트 분양을 받는 사람이라면 누구나 한번쯤 가져봤을 불만이다.

때문에 과거 대규모 주택개발에 원동력으로 작용했던 '선분양' 위주의 주택 공급 방식이 시대착오적이란 지적이 나온다.

주택소유에 대한 관념이 거주로 바뀌어가고 있고, 인구는 줄어드는 반면 주택보급률이 100%를 넘어섰다는 게 그 이유다.

'선분양 vs 후분양', 오랜 세월 반복된 해묵은 논쟁이지만 부동산 시장이 급변하고 있는 현 시점에서 다시 한 번 고민할 필요가 있다는 목소리가 커지고 있다.

◇ 대규모 주택공급 가능케 한 '선분양'…문제도 많아

'선분양 후시공'(이하 선분양)은 착공 단계에서 입주자를 모집해 계약금과 중도금을 받아 건설비용을 충당하는 제도다.

계약금•중도금 규모가 주택가격의 80%를 차지하기 때문에 건설사는 금융비용을 크게 줄일 수 있다.

1970~80년대 허용된 제도로, 당시 대규모 주택공급을 가능케 한 원동력이라 할 수 있다.

주택 개발이 절실했던 당시 국내 건설사와 금융기관들은 돈이 부족했기 때문에 아파트 선분양을 통해 입주자들의 돈을 걷어 집을 짓기 시작했다.

건설사는 물론, 집값을 여러 차례 나눠 낼 수 있는 입주자 입장에서도 초기 금융 부담을 줄일 수 있어 좋았다.

30개월 정도 걸리는 공사기간 내내 분양할 수 있어 미분양률도 크게 낮출 수 있었다.

더군다나 주택수요가 많았던 과거에는 아파트를 지어놓으면 입주 시점에 가격이 많이 올랐기 때문에 선분양제도는 빠른 속도로 한국사회에 뿌리내릴 수 있었다.

해외에서도 주택에 대한 선구매권을 사는 경우는 있지만, 우리나라처럼 완공도 되기 전 주택가의 80%를 내는 경우는 찾아보기 힘들다.

한마디로 실체가 없는 제품을 미리 사는 셈인데, 그렇다보니 여러 가지 문제점도 발생했다.

장밋빛 전망을 내세운 광고 문구와 휘황찬란한 모델하우스의 모습만 믿고 집을 구입했다가 부실시공 논란에 휘말리는 경우가 비일비재했다. 실제 완공된 주택과의 괴리가 컸기 때문이다.

공사도중 건설사가 도산하거나 부도나면 입주자가 그 피해를 고스란히 떠안아야 했다.

이후 대한주택보증에서 계약금이나 중도금을 돌려받을 수 있는 보호 장치가 생겼지만 일정부분 못 받는 경우도 생겼다.

주택 완공 때까지 가격이 많이 오를 경우 분양권 불법 전매 등 투기 과열이 조장되거나, 각종 분양사기가 기승을 부렸다.

'선시공 후분양'(이하 후분양)을 활성화할 필요가 있다는 목소리가 지속적으로 나오는 이유다.

이는 시공 후 공정률이 80%정도일 때 분양하는 방식인데, 후분양 활성화로 선분양의 폐해를 상당부분 없앨 수 있다는 주장이 나온다.

◇ 소비자 선택권 강화하는 '후분양' 가능할까?

선분양이 주로 주택공급자인 건설사의 부담을 줄여주는 측면이 강했다면, 후분양은 소비자의 선택권을 강화할 수 있다는 게 장점으로 꼽힌다.

완공은 아니지만 80% 정도 지어진 집을 직접 보고 구매할 수 있다는 점이 매력이다. 원활한 판매를 위해서는 건설사가 시공에 좀 더 신경을 쓸 것이란 예상도 나온다.

공사 도중 건설사가 도산해 피해를 떠안게 될 위험도 훨씬 적다. 자금 동원력과 시공력이 좋은 건실한 건설사를 솎아내는 효과도 기대할 수 있다.

반면 건설업체의 신용도에 따라 자금을 마련해야 해서 대규모 주택공급이 어려워진다는 단점이 있다. 그만큼 중소 건설사들은 설 자리가 더 없어질 가망성이 높다.

주택공급이 부족해지면 시장의 선택권이 제한돼 일부 인기 지역에 대해 투기 과열이 조성될 수 있다는 우려도 나오지만 미분양 물량이 여전히 많은 걸 감안하면 설득력이 떨어진다.

후분양을 하게 되면 완공 직전 시세가 적용되고 건설사의 은행 대출에 따른 이자부분이 분양가에 반영돼 선분양에 비해 집값이 비싸질 것이란 전망도 나온다.

결국 건설사와 계약자 모두 초기 금융비용이 증가하는 셈인데, 선분양의 부작용이나 주택시장 개편에 대한 점을 감안한다면 필요하다는 지적이다.

전문가들은 큰 틀에서 후분양제 활성화에 공감하지만, 그 방법과 시기에 대해선 의견이 갈린다.

최승섭 경실련 부동산감시팀 부장은 "후분양제가 되면 부실한 건설사에 대한 구조조정 효과도 기대할 수 있다"며 "주택에 대한 국민 인식과 시장 상황이 변하고 있는 만큼 후분양제를 활성화할 필요가 있다"고 말했다.

선분양제 하에서 자금력이 없는 중소 건설사들마저 정확한 시장 조사 없이 무리하게 분양사업을 벌여 부실이 초래된 만큼 안정적인 후분양 방안에 대한 연구가 시급하다는 입장이다.

반면 주택시장이 오랜 세월 지속된 선분양제에 길들여져 있는 만큼 점진적으로 활성화할 필요가 있다는 주장도 나온다.

권대중 대한부동산학회장은 "부동산 경기가 전반적으로 침체돼 있는 현 상황에서 무리하게 후분양제를 활성화하면 시장이 죽을 수 있다"면서 "현재 법정관리·워크아웃에 들어간 20여 개 건설사가 채무를 정리한 뒤에 시도하는 것이 좋다"고 주장했다.

권 회장은 다만 주택 시장 상황이 변하는 만큼 장기적으로는 수요자 중심의 시장 분위기로 재편될 것으로 내다봤다.

권주안 주택산업연구원 선임연구위원은 "선분양제도를 없애면 청약제도 자체가 무너져 재원도 사라진다. 후분양제 활성화는 시기상조라고 본다"고 분석했다.

권 위원은 "정부에서도 후분양을 유도하고 싶어 하지만 여러 가지 실타래가 얽혀있어 어려운 상황인 것 같다"면서 "청약제도 등 부동산 정책 전반에 대한 검토를 통해 후분양 틀을 만들어야 하는데 이를 위해선 많은 시간이 필요하다"고 강조했다.

김현아 한국건설사업연구원 건설경제연구실장은 "대규모 주택사업에는 분명 선분양이 유리하다. 외국은 우리처럼 대규모 아파트단지를 짓지 않아 사업비가 크지 않다. 우리도 만약 소규모 단지로 개발한다면 후분양을 적용할 수 있다"고 밝혔다.

다만 선분양이 공급자와 수요자 모두에게 유리한 측면이 있는 만큼 수요자 권리 보장 장치를 강화하는 게 현실적 대안이 될 수 있다는 입장이다.

건설사와 계약자가 분양시 시공계획이나 구조, 내장재 정보 등을 충분히 공유한 뒤 계약서 상에 사인을 하고, 입주시 약속이 지켜지지 않았을 때는 건설사가 법적 책임을 지게 하는 규제가 필요하다는 것이다.

이를 위해서는 계약자들이 분양받고자 하는 주택의 조건을 면밀히 살필 필요가 있다. 규제만으로는 소비자 권리 보장을 충분히 받을 수 없기 때문이다.

◇ 참여정부 때도 추진한 후분양제, 번번이 좌절

과거 참여정부는 선분양제의 폐단을 막아보자는 취지로 2004년 공공아파트에 대한 후분양제를 도입한 적이 있다.

충격을 줄이기 위해 10년간 3단계로 나눠 단계적으로 실시하는 방안을 내놨지만 시장의 무반응으로 실효성을 거두지는 못했다.

당시 건설사들이 적극적으로 나서지 않아 주택 공급이 경색됐고, 수요자들도 중도금 납부 방식을 선호하면서 결국 흐지부지됐다.

이명박 정부 들어 후분양제의 실효성 논란이 일면서 공공아파트는 후분양을 원칙으로 하되 필요시 선분양 방식을 유지하게 했다. 민간아파트는 건설사 자율에 맡겼다. 사실상 후분양제가 유명무실화된 것이다.

현 정부가 '후분양제 확대 카드'를 꺼내들 것이란 전망은 아직 나오지 않고 있다.

실제로 후분양제에 대해선 무관심한 분위기다.

국토교통부의 한 관계자는 "후분양 하면 입주자 선택이 높아질 수는 있겠지만 건설사 입장에선 금융비용에 대한 부담과 미분양에 대한 리스크가 커져 선뜻 나서지 못하고 있다. 그렇다고 정부가 이를 강제할 수도 없는 상황"이라고 말했다.

또 다른 관계자는 "후분양제를 도입하려면 사업자에게 다양한 금융지원을 해줘야 하는데 아직 충분한 준비가 돼있지 않다"면서 "일단 침체된 주택시장을 정상화하는 것이 우선적 과제"라고 밝혔다.

결국 후분양제 활성화에 대한 국민적 공감대가 형성돼야 정책적 뒷받침이 가능하다는 얘기다.

후분양제에 대한 사회적 논의가 필요한 이유다.